Panorama del sector inmobiliario moderno en RD

El mercado inmobiliario en la República Dominicana está atravesando una etapa de evolución continua impulsada por el surgimiento de herramientas jurídicas modernas, avances tecnológicos y un régimen atractivo de incentivos fiscales para el sector turismo. Este sector se ha visto transformado por la adopción de estructuras de protección de patrimonio como los fideicomisos, así como el avance en la actualización de los servicios públicos a una era digital y la aplicación de incentivos bajo la Ley 158-01, lo cual ha fortalecido a la República Dominicana frente a los inversionistas locales e internacionales.

Un entorno de inversión en constante evolución

La República Dominicana se ha establecido de manera inequívoca como un destino relevante para la inversión inmobiliaria en el Caribe. Es evidente que tanto el turismo, que ha formado parte importante de la economía dominicana desde la segunda mitad del siglo XX, como la inversión extranjera directa han tenido un rol en este impulso que marca el sector inmobiliario en la República Dominicana. Sin embargo, otro protagonista del cambio es la transformación progresiva y paulatina del marco legal en la jurisdicción para la inclusión de nuevos y más eficientes procesos.

En este contexto, el desarrollo inmobiliario en nuestro país se ha apoyado en tres pilares fundamentales. Por un lado, la adopción de estructuras fiduciarias ha permitido una gestión más segura y eficiente de los proyectos, protegiendo el patrimonio de los inversionistas y asegurando que el proceso de desarrollo siga una estructura predeterminada y controlada por la figura de la fiduciaria. Por otro, la digitalización de los procedimientos gubernamentales más relevantes al área ha resultado en la reducción de tiempos y una mejoría en la transparencia en la ejecución de transacciones. Finalmente, el régimen de incentivos fiscales aplicable a proyectos turísticos, bajo la Ley No. 158-01 y su implementación a través del Consejo de Fomento al Turismo (CONFOTUR), ha contribuido a potenciar la viabilidad financiera y el atractivo de las inversiones inmobiliarias turísticas.

La interacción de estos tres elementos está teniendo un impacto profundo en la forma en que los proyectos inmobiliarios son estructurados y ejecutados en el país, y posiciona a la República Dominicana como un mercado cada vez más alineado con estándares internacionales.

Los fideicomisos: estructura y mitigación de riesgos

El fideicomiso, introducido mediante la Ley No. 189-11, de fecha 22 de julio de 2011, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, desempeña un papel neurálgico en la estructuración de proyectos inmobiliarios. El principal beneficio, y la razón por la cual el fideicomiso ha adquirido tal nivel de importancia, es que, contrario a los proyectos inmobiliarios en el pasado, en los cuales le son pagados a la constructora los montos acordados y esta procede con el desarrollo, en los fideicomisos es creado un patrimonio separado y autónomo, el cual es administrado por la entidad fiduciaria en beneficio de las personas designadas, conforme lo establezca el acuerdo redactado a tales fines.

La figura del fideicomiso de inversión y desarrollo inmobiliario es definida bajo la Ley 189-11 como un patrimonio autónomo cuyo propósito principal es invertir en proyectos inmobiliarios en todas sus etapas, desde el diseño y la construcción hasta la formalización, el registro y su posterior venta o arrendamiento.

El fideicomiso inmobiliario permite a todos los actores del sector inmobiliario:

Limitar la exposición de los inversionistas ante riesgos que asuma o que se relacionen con el desarrollador del proyecto. Esta disminución en los riesgos se encuentra respaldada en la Ley 189-11, al establecer que los acreedores tanto del fideicomitente como de la entidad fiduciaria tienen prohibido perseguir los bienes fideicomitidos, permitiendo únicamente que las ganancias generadas por el fideicomiso y pagaderas al deudor sean objeto de reclamación.
Permitir la participación conjunta de múltiples inversionistas en el desarrollo del proyecto.
Asegurar que los recursos para el desarrollo del proyecto sean utilizados de manera transparente, y que sus inversionistas tengan visibilidad de los tiempos y montos a desembolsar para el proceso constructivo y de terminación.
Mejorar las condiciones de acceso al financiamiento, ya que, al tratarse de una figura que conlleva mayor confiabilidad, las entidades financieras se presentan más dispuestas a otorgar financiamiento a los inversionistas cuando los proyectos están siendo estructurados mediante el fideicomiso.

Así, a 15 años de la promulgación de la ley, el mecanismo idóneo para la estructuración de proyectos e inversiones inmobiliarias en la República Dominicana es el fideicomiso. Según estadísticas de la Superintendencia de Bancos (SB), al 30 de junio del 2025 existían en nuestro país 766 fideicomisos inmobiliarios, cuyos activos ascienden a la suma de RD$163.1 mil millones de pesos dominicanos.[1] Asimismo, hasta mayo de 2023, los fideicomisos inmobiliarios representaban el 79% del total de fideicomisos constituidos en la República Dominicana, de los cuales un 34% correspondía a proyectos inmobiliarios privados y un 45% estaba destinado al desarrollo de viviendas de bajo costo.[2]

Hoy en día, proyectos inmobiliarios-turísticos, tanto en polos turísticos tradicionalmente concurridos como Punta Cana y Bávaro, como en nuevas áreas en desarrollo como Miches, están siendo desarrollados mediante la estructuración de fideicomisos.

Sin embargo, la dependencia de las estructuras fiduciarias se ha visto reforzada no solo por la promulgación de la Ley 189-11 o las ventajas que ella conlleva, sino también en la modernización del marco jurídico dominicano mediante la digitalización de una multitud de procedimientos gubernamentales.

La digitalización eficiencia y trazabilidad en los trámites gubernamentales

Una de las principales desventajas que ha sido señalada a lo largo de los años sobre la inversión en la República Dominicana, particularmente la inversión inmobiliaria, era el tiempo y complejidad que conllevaba la obtención de las autorizaciones y registros correspondientes, así como la burocracia adjunta al cumplimiento de las obligaciones fiscales que se derivan de dicha actividad económica. Otro punto negativo que históricamente ha sido asociado al sector inmobiliario era la falta de transparencia en la emisión de los títulos que respaldan la propiedad de las inversiones inmobiliarias, lo cual generaba en los potenciales inversores inseguridad en el marco jurídico aplicable a su adquisición.

En este contexto, e indudablemente acelerado por la pandemia global, el gobierno dominicano ha hecho un eje fundamental de su gestión la Transformación Digital de la República Dominicana, para lo cual han sido invertidos recursos considerables en el diseño, puesta en funcionamiento y mantenimiento de plataformas digitales para los servicios públicos, particularmente aquellos que se encuentran en el centro de la actividad económica.[3]

A raíz de esto, diversas entidades gubernamentales han implementado sistemas en línea que han transformado este panorama:

La Jurisdicción Inmobiliaria permite la presentación de los expedientes de manera electrónica, lo cual no solo representa un ahorro de tiempo y costos para los solicitantes, quienes no se ven obligados a trasladarse a la jurisdicción correspondiente, sino que los procesos mismos se han vuelto más ágiles y los tiempos de respuesta han sido acortados considerablemente.

El pago del impuesto de transferencia de propiedad puede realizarse mediante transferencia electrónica y las declaraciones tributarias pueden ser gestionadas a través de la “Oficina Virtual” de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).

De cara a los trámites societarios, la Federación Dominicana de Cámaras de Comercio y Producción ha establecido servicios electrónicos accesibles mediante su plataforma digital, lo cual incluye la emisión de todos los tipos de certificaciones, procesos de constitución de sociedades y la emisión de firmas electrónicas cualificadas.

Aunado a lo anterior, contamos con la firma digital o electrónica, la cual fue establecida por la Ley No. 126-02 sobre Comercio Electrónico, Documentos y Firmas Digitales, reconociendo la validez jurídica y la fuerza probatoria de los documentos suscritos por medios electrónicos, siempre que cumplan con los requisitos de autenticidad e integridad. La adopción de este nuevo marco jurídico, cuya aplicación se vio diferida durante muchos años, ha permitido que actos jurídicos y transacciones que tradicionalmente requerían soporte físico puedan ser realizados de manera digital, contribuyendo a la modernización de los procesos y a la eficiencia en las relaciones comerciales y jurídicas.

Asimismo, y a raíz de la promulgación de la Ley No. 126-02 sobre Comercio Electrónico, Documentos y Firmas Digitales, ha sido implementada la notarización digital, la cual ha sido regulada por la Suprema Corte de Justicia bajo la Resolución No. 50-2024 de la Suprema Corte de Justicia. Esta normativa autoriza a los notarios a utilizar documentos y firmas digitales seguras, conforme a estándares reconocidos tanto a nivel nacional como internacional.

Para el ejercicio profesional del derecho, la reforma del marco de suscripción electrónica de documentos ha significado que los actos de compraventa, contratos de hipoteca y otros documentos que requieren notarización ahora pueden ser ejecutados a través de medios digitales, lo cual elimina la necesidad de coordinar comparecencias físicas, y reduce los costos que tradicionalmente son asociados a los procesos de firmas. Este gran paso hacia la ejecución digital de los documentos le otorga a los inversionistas una señal clara de que la República Dominicana está en proceso de adaptarse a las mejores prácticas en jurisdicciones internacionales.

La digitalización de los procesos no solo tiene un efecto profundo en la conveniencia y costos, sino que, además, mejora sustancialmente la transparencia de ellos y limita la discrecionalidad y corrupción en el marco de los trámites ordinarios, creando trazabilidad clara en el curso de los mismos.

Incentivos fiscales como motor del sector inmobiliario dominicano

El crecimiento del sector inmobiliario dominicano ha estado estrechamente vinculado al régimen de incentivos fiscales aplicable a proyectos turísticos, particularmente bajo la Ley No. 158-01 que establece la Ley de Fomento al Desarrollo Turístico para los polos de escaso desarrollo y nuevos polos en provincias y localidades de gran potencialidad, y crea el Fondo Oficial de Promoción Turística.

Este marco normativo, cuyo uso ha incrementado proporcionalmente en relación a la inversión extranjera directa y la dinamización de la economía, ha agregado un incentivo adicional importante para los inversionistas mediante la concesión de beneficios fiscales relevantes, entre los que se incluyen exenciones en el pago de impuestos sobre la transferencia inmobiliaria (3% del valor del inmueble), impuestos sobre la propiedad inmobiliaria (IPI) (1% sobre el valor excedente de RD$10,695,494) y otros tributos aplicables durante el desarrollo y operación de los proyectos.

En la práctica, la aplicación del régimen de CONFOTUR ha sido determinante en el desarrollo de proyectos en polos turísticos como Punta Cana, al consolidar la viabilidad financiera de los proyectos inmobiliarios orientados tanto al mercado local como internacional.

Los incentivos otorgados bajo el régimen de CONFOTUR no solo reducen los costos de su desarrollo, sino que inciden directamente en la forma en que los proyectos inmobiliarios son estructurados, al influir en las decisiones tomadas por las partes en cuanto al financiamiento, planificación fiscal y estrategias de comercialización del proyecto.

Visto de esta forma, como parte de un esquema mayor tendente a “preparar” el terreno para la inversión, el régimen de incentivos fiscales de CONFOTUR complementa las estructuras de fideicomiso y los avances en digitalización, configurando un entorno más atractivo y competitivo para la inversión inmobiliaria en la República Dominicana.

Un sector inmobiliario en alza

Tomando estas tres tendencias en alza, podemos establecer que el sector inmobiliario está siendo redefinido como uno sostenible y estratégico. El fideicomiso tiene por efecto crear formas de invertir que sean más transparentes y estructuradas, con un régimen de consecuencias claro y una figura de control que evita, en principio, que el desarrollador del proyecto asuma riesgos innecesarios o utilice de manera ineficiente los recursos disponibles; la transformación digital de la República Dominicana, por su parte, reduce la burocracia y hace que las transacciones inmobiliarias sean más eficientes para las partes involucradas; y el régimen de incentivos de CONFOTUR, desde el punto de vista del turismo, contribuye a mejorar la viabilidad financiera de los proyectos mediante la reducción de cargas fiscales, incentivando la inversión y facilitando el desarrollo de iniciativas inmobiliarias en polos estratégicos del país.

Incluso, visto desde la perspectiva de los desarrolladores mismos, la adopción de prácticas y regímenes modernos implica acceso al financiamiento a un nivel no visto en el pasado, al tener tanto las entidades financieras como los compradores mayor confianza en el desarrollo del proyecto.

Para los inversionistas extranjeros, por su parte, este cambio en el panorama del sector inmobiliario dominicano sirve como una prueba contundente de que la República Dominicana está alineándose con las mejores prácticas globales y consolidándose como uno de los mercados más atractivos para la inversión en Latinoamérica.

Este dinamismo en el mercado inmobiliario dominicano no solo responde a su crecimiento, sino a la capacidad que tiene el país de continuamente perfeccionar su marco legal y prácticas operativas. La incorporación de estructuras jurídicas más sofisticadas se perfila como un elemento decisivo para sostener la confianza de los potenciales y actuales inversionistas.

En este escenario, las transformaciones en curso reflejan una evolución más profunda: el tránsito hacia un ecosistema de inversión más moderno, transparente y competitivo para la República Dominicana. Las tendencias globales no están siendo emuladas, sino que se están construyendo activamente aquellas condiciones necesarias para integrarse a ellas y poder ser más competitivos cada día en el entorno internacional.

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