Invertir en real estate en España ha sido tradicionalmente muy atractivo para inversores nacionales y extranjeros, constituyéndose como un valor seguro frente a las fluctuaciones económicas, debido a la estabilidad del país, la gran demanda de viviendas y la constante mejora de las infraestructuras y comunicaciones, lo que ha provocado que las operaciones en residencial hayan crecido exponencialmente en los últimos años.
Limitaciones actuales del mercado inmobiliario español
La actual coyuntura es diferente debido a las últimas modificaciones legislativas, que están provocando una ralentización de la inversión en vivienda en especial debido a tres reformas legales recientes:
Ley de Vivienda
Dicha legislación tiene como objetivo reducir la presión sobre los precios del alquiler y la compra de viviendas, y que, desde el punto de vista de los inversionistas, se traduce fundamentalmente en lo siguiente:
- Se establecen “zonas tensionadas” donde haya riesgo de oferta insuficiente de vivienda, de forma que los “grandes tenedores” (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros) deben colaborar con las Administraciones Públicas para el cumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de vivienda.
- Se limita el importe de la renta en las zonas tensionadas, que no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al Índice de Precios de Referencia para los nuevos contratos o de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
- Se limita el tipo aplicable para la actualización anual de la renta, que dejó de estar vinculada al Índice de Precios al Consumo y se actualiza mediante el Índice de Precios de Referencia definido por el Instituto Nacional de Estadística.
- Se establece la prórroga extraordinaria obligatoria de la duración de los contratos de arrendamiento, que es de un (1) año cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica, o de tres (3) años si el inmueble se encuentra en una zona tensionada.
- Se establecen nuevos requisitos procesales para los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, debiendo indicarse en las demandas judiciales (i) si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante; (ii) si el demandante tiene la condición de gran tenedor, (iii) si el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica o riesgo de exclusión social.
- Se establecen recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles para viviendas desocupadas con carácter permanente, que podrá ser de hasta el 150%, en función del tiempo que lleven desocupadas y los inmuebles que tenga el propietario en el mismo municipio.
Trabas al alquiler turístico
Se han producido resoluciones judiciales y normativas autonómicas y municipales que obstaculizan el alquiler turístico realizado mediante plataformas como Airbnb, Booking, etc., siendo necesaria la obtención de la licencia de alquiler turístico.
Asimismo, recientemente se ha regulado el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos de alquileres de corta duración, de forma que los arrendadores tienen que operar con un número de registro de la vivienda en alquiler, aportar la información requerida y comunicar a las plataformas el número de registro asignado.
Desaparición de la Golden Visa
Permitía obtener un visado de residencia de forma acelerada, para ciudadanos no europeos y sus familias, además de residir en territorio español y viajar libremente por la Unión Europea y el espacio Schengen y acceder a los sistemas públicos de salud y educación, entre otras ventajas.
Para ello, bastaba con cumplir alguno de los requisitos de carácter económico que marcaba la ley, entre los que estaba la compra de una vivienda en España con un valor mínimo de 500.000 euros. Pero su final definitivo está marcado para el 3 de abril de 2025.

¿Sigue siendo interesante invertir en real estate en España?
La respuesta es clara: sin duda, sí. Para ello, los inversores se están desplazando de residencial a comercial, logístico y de oficinas, debido, de forma particular, a que no existen limitaciones legales para el arrendamiento de locales de negocio, pues la normativa dispone que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en la ley. Pero hay más ventajas, como el precio, la rentabilidad y las oportunidades de inversión a largo plazo.
Otro blanco interesante es el mercado premium de las viviendas de lujo, tanto en Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades, así como en zonas de costa como Canarias, Ibiza o Marbella. En los últimos años, el mercado de la vivienda de alta gama en España ha experimentado un notable auge en la demanda, aumentando entre 2019 y 2024 más de un 90%, confirmando la consolidación de España como un destino idóneo para la inversión inmobiliaria de alto standing, en especial para los inversionistas extranjeros que buscan lujo, sostenibilidad y calidad de vida en entornos privilegiados, además de que son inmuebles que ofrecen el valor añadido de la revalorización de la inversión.
Aparte del atractivo intrínseco de este tipo de inmuebles, cuentan con el beneficio de que no se les aplica la normativa de arrendamientos de viviendas cuando dispongan de una superficie superior a 300 metros cuadrados o que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. De esta manera, estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en la ley.
En consecuencia, invertir en real estate en España sigue siendo una excelente oportunidad. Para asegurar el éxito, resulta clave el adecuado entendimiento de las tendencias, las nuevas regulaciones y la evolución del mercado para maximizar el retorno de inversión a medio y largo plazo.
Para mayor información sobre este tópico, contactar a Javier López y Gabriel Dejarden en los correos jlopez@ecija.com y gdejarden@ecija.com, respectivamente.
Escrito por Javier López Gutiérrez de ECIJA.
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