Sentencia histórica equipara derechos fiscales de dominicanos con inmuebles en España

Los Convenios para evitar la Doble Imposición (CDI) constituyen la piedra angular de la planificación fiscal internacional, especialmente en inversiones inmobiliarias transfronterizas. Un dominicano que adquiere un inmueble en España se enfrenta inicialmente a la posibilidad de ser gravado tanto por las autoridades españolas —por ser la fuente de la renta— como por las dominicanas —por ser su país de residencia fiscal—. Sin embargo, el CDI vigente entre la República Dominicana y España, junto con la reciente evolución jurisprudencial que analizaremos, configura un escenario de oportunidades significativas para la optimización fiscal.

El presente análisis examina el marco normativo aplicable —tanto internacional como interno—, el impacto fiscal de estas operaciones y las ventajas emergentes para los inversores no residentes, con especial atención a los dominicanos propietarios de bienes inmuebles en España. Se incluyen las más recientes referencias normativas nacionales e internacionales, así como el análisis de la trascendental Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025, que marca un punto de inflexión en el tratamiento fiscal de no residentes extracomunitarios.

I. Marco normativo internacional: El Convenio España–República Dominicana como instrumento de certidumbre jurídica

1.1. Estructura y principios del CDI

El Convenio para evitar la doble imposición entre España y la República Dominicana, suscrito el 16 de noviembre de 2011 y en vigor desde julio de 2014¹, sigue fielmente el Modelo de Convenio de la OCDE. Este instrumento internacional establece un sistema de coordinación tributaria que:

• Limita la imposición en la fuente: España, como país donde se genera la renta inmobiliaria, mantiene su potestad tributaria plena sobre los rendimientos de bienes inmuebles situados en su territorio, conforme al artí culo 6 del CDI². Esta disposición es coherente con el principio internacional de que las rentas inmobiliarias tributen donde esta sito el bien.

• Elimina la doble imposición en el país de residencia: La República Dominicana, como Estado de residencia del inversor, debe eximir o acreditar el impuesto pagado en España³. Dado que la legislación dominicana sigue un criterio estricto de territorialidad en el Impuesto sobre la Renta (ISR)⁴, normalmente solo grava rentas de fuente dominicana, por lo que las rentas generadas en España por un residente dominicano no se someten a tributación en República Dominicana.

1.2. Ámbito objetivo y ventajas específicas

El CDI España-RD cubre los impuestos sobre la renta de ambos países⁵, incluyendo el IRNR español y el ISR dominicano. Resulta especialmente relevante que el acuerdo establece retenciones ma ximas del 10% para dividendos, pudiendo llegar al 0% cuando el beneficiario posee al menos el 75% de la sociedad pagadora⁶, lo que abre interesantes posibilidades de estructuración societaria.

Para las rentas inmobiliarias, el convenio confirma expresamente la potestad de España de gravar tanto los rendimientos de alquiler como las ganancias de capital derivadas de la venta⁷. La República Dominicana, por su parte, se abstiene de gravar estas rentas extranjeras, configurando un escenario de tributación única en el país de la fuente.

II. Marco normativo interno: Análisis comparado España-República Dominicana

2.1. El sistema español: IRNR como eje de la tributación de no residentes

España grava a los no residentes mediante el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004. Este impuesto considera renta obtenida en España los rendimientos de bienes inmuebles situados en territorio español (art. 13.1.g LIRNR) y las ganancias patrimoniales derivadas de su transmisión (art. 13.1.i LIRNR)⁸.

La normativa establece una distinción crucial según la residencia del contribuyente:

• Residentes UE/EEE: Tipo del 19% con posibilidad de deducir gastos relacionados⁹.
• Residentes extracomunitarios: Tipo del 24% sobre ingresos brutos, sin deducción de gastos¹⁰

2.2. El sistema dominicano: Territorialidad como principio rector

La República Dominicana define la tributación mediante el Código Tributario (Ley 11-92 y modificaciones), que consagra el principio de fuente en su artículo 269: solo se gravan las rentas de fuente dominicana¹¹. Este sistema territorial implica que un residente en República Dominicana no tributa por alquileres o ganancias provenientes de inmuebles ubicados en España, salvo excepciones muy específicas para ciertos dividendos e intereses del exterior¹².

III. Tributación en España de inmuebles de no residentes: Análisis detallado por categorías

3.1. Renta imputada por inmueble de uso propio

Incluso cuando el inmueble no genera ingresos explí citos, el IRNR exige declarar una renta imputada por su mera disponibilidad. La base imponible se calcula aplicando:

• 1,1% del valor catastral si este ha sido revisado en los últimos 10 años.
• 2% del valor catastral en los demás casos¹³.

Ejemplo práctico: Un inmueble con valor catastral de 300.000€ generarí a una renta imputada de 3.300€ (1,1%) o 6.000€ (2%), segu n la antigu edad de la valoración catastral. Con el tipo del 24% aplicable a dominicanos, el impuesto serí a de 792€ o 1.440€ anuales, respectivamente.

3.2. Rentas del alquiler: La discriminación vigente y su posible superación

Los ingresos por alquiler constituyen la base imponible del IRNR, pero aquí surge la principal discriminación fiscal:

• Residentes extracomunitarios (dominicanos): Tributan al 24% sobre ingresos brutos, sin deducción de gastos¹⁴.
• Residentes UE/EEE: Tributan al 19% sobre rendimiento neto, tras deducir gastos relacionados¹⁵.

3.3. Ganancias patrimoniales por venta: Régimen unificado

La venta de inmuebles genera ganancias de capital sometidas al IRNR al tipo único del 19%, independientemente de la residencia del transmitente¹⁶. Paradójicamente, esto puede resultar ventajoso para no residentes, ya que los residentes españoles con grandes plusvalías pueden tributar hasta el 26%.

Mecanismo de retención: El comprador debe retener el 3% del precio como pago a cuenta¹⁷, que posteriormente se compensa con el impuesto definitivo. Es relevante señalar que esta retención puede liberarse mediante certificado de residencia fiscal en casos específicos¹⁸.

IV. Otros gravámenes: El panorama fiscal completo

4.1. Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

Los no residentes tributan por su patrimonio situado en España cuando supera los umbrales autonómicos (generalmente 700.000€)¹⁹. La regulación autonómica introduce importantes diferencias:

Ventaja diferencial: República Dominicana no grava el patrimonio mundial de sus residentes, solo aplica el Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) sobre bienes dominicanos²⁰. Esto permite diversificación patrimonial sin doble gravamen patrimonial.

4.2. Impuestos locales: IBI y plusvalía municipal

• IBI: Gravamen anual municipal (0,4%-1,3% del valor catastral). Para dominicanos, constituye un coste efectivo adicional al no ser deducible en IRNR²¹.
• Plusvalía municipal: Tras la reforma de 2021 por STC, solo aplica si hay ganancia real, con posibilidad de elegir el me todo de cálculo más favorable²².

4.3. Impuestos de transmisión

• Adquisición de segunda mano: ITP (6%-10% segu n CCAA)
• Adquisición de obra nueva: IVA (10%) + AJD (≈1%)

V. Ventajas fiscales emergentes para inversores dominicanos

5.1. Ausencia de doble imposición: La gran ventaja estructural

El CDI garantiza que no se produzca doble gravamen por la misma renta. Esta certidumbre jurídica, combinada con el sistema territorial dominicano, convierte a España en jurisdicción única de imposición, simplificando extraordinariamente la planificación fiscal²³.

5.2. Tipo competitivo en ganancias de capital

El 19% aplicable a plusvalías puede resultar inferior al que pagaría un residente español de altos ingresos, configurando una ventaja inesperada para no residentes en operaciones de gran volumen.

5.3. Optimización mediante estructuras societarias

El CDI permite estructurar la inversión a través de sociedades españolas, repatriando beneficios vía dividendos con retención máxima del 10% (o 0% con participación ≥75%)²⁴. Esta planificación debe evaluarse considerando:

• Impuesto de Sociedades español (25%) sobre beneficios de la entidad.
• Costes de mantenimiento societario.
• Ventajas en transmisiones de participaciones (potencial exención en CDI).

5.4. Acceso a instrumentos migratorios

La inversión inmobiliaria mínima de 500.000€ otorga acceso al Golden Visa, permitiendo residencia temporal manteniendo la fiscal en República Dominicana (respetando el límite de 183 días).

VI. El cambio de paradigma: Sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025

6.1. Antecedentes y contexto del litigio

La discriminación fiscal entre residentes UE y extracomunitarios ha sido objeto de creciente contestación doctrinal. El principio de libre circulación de capitales (art. 63 TFUE) prohíbe restricciones a movimientos de capitales entre Estados miembros y terceros países, base jurídica que ha servido para cuestionar el trato diferencial²⁵.

6.2. La decisión de la Audiencia Nacional: Análisis y alcance

En la Sentencia AN de 28/07/2025 (Rec. 636/2021), la Audiencia Nacional estableció un precedente revolucionario al reconocer el derecho de un arrendador no residente extracomunitario a:

• Deducir gastos relacionados con el inmueble alquilado
• Tributar al 19% sobre rendimiento neto
• Equipararse al tratamiento de residentes UE/EEE²⁶

Fundamentos jurídicos clave:

1. Aplicación del principio de primacía del Derecho de la UE.
2. Extensión de libertades comunitarias a residentes en terceros países.
3. Vulneración del principio de no discriminación por la normativa interna.

6.3. Implicaciones prácticas inmediatas

• Para contribuyentes activos: Posibilidad de solicitar rectificación de autoliquidaciones de años no prescritos, reclamando devolución de impuestos pagados en exceso.
• Para nuevas operaciones: Expectativa razonable de aplicar el re gimen favorable, pendiente de confirmación por instancias superiores.
• Calendario de prescripción: La urgencia de presentar solicitudes antes de cada fecha de prescripción cuatrienal se ha convertido en prioridad para asesores fiscales²⁷.

6.4. Perspectivas de consolidación jurisprudencial

Es previsible que la Administración recurra al Tribunal Supremo, e incluso que se plantee cuestión prejudicial ante el TJUE. Sin embargo, la tendencia histórica española hacia la equiparación progresiva de derechos de no residentes (plusvalías 2007, gastos UE 2010) sugiere una evolución favorable²⁸.

VII. Análisis comparado internacional y mejores prácticas

7.1. Tratamiento en otros países de la UE

7.2. Mejores prácticas en planificación fiscal

• Estructuración temporal: Mantener registros exhaustivos de días de permanencia para preservar la no residencia fiscal española.
• Documentación de gastos: Preparar expedientes completos de gastos deducibles ante la eventual aplicación del nuevo criterio jurisprudencial.
• Planificación sucesoria: Considerar implicaciones del Impuesto de Sucesiones español y posibles estructuras de optimización (materia para análisis específico posterior).

VIII. Recomendaciones operativas para la práctica profesional

8.1. Para asesores fiscales

• Revisión de expedientes: Evaluar casos de años no prescritos susceptibles de rectificación.
• Seguimiento jurisprudencial: Monitorizar evolución de recursos y posibles cuestiones prejudiciales.
• Estructuración proactiva: Diseñar alternativas societarias considerando el CDI.

8.2. Para inversores dominicanos

• «Due diligence» fiscal completa: Evaluar impacto total incluyendo grava menes locales y patrimoniales.
• Planificación de la permanencia: Optimizar tiempo de estancia para mantener beneficios de no residencia.
• Diversificación jurisdiccional: Considerar distribución geogra fica del patrimonio inmobiliario.

En definitiva, la inversión inmobiliaria de dominicanos en España experimenta un momento de transformaciÓn regulatoria sin precedentes. La combinación del marco sólido del CDI España-República Dominicana, el sistema territorial dominicano y la evolución jurisprudencial hacia la equiparación de derechos configura un escenario de oportunidades excepcionales.

La reciente Sentencia de la Audiencia Nacional marca un antes y un después en el tratamiento fiscal de no residentes extracomunitarios, abriendo la puerta a una tributación más equitativa que podrí a incrementar significativamente la rentabilidad neta de las inversiones inmobiliarias españolas para inversores dominicanos.

Para la práctica profesional, este nuevo paradigma exige actualización constante, revisión de estrategias previas y diseño proactivo de estructuras que aprovechen las ventajas emergentes. La seguridad jurídica proporcionada por el CDI, unida a la previsible consolidación de la equiparación jurisprudencial, convierte a España en un destino especialmente atractivo para el capital inmobiliario dominicano.

El desafío para abogados y asesores fiscales radica en navegar este período de transición, maximizando las oportunidades actuales mientras se preparan para un futuro de mayor igualdad fiscal. España y República Dominicana, unidos por vínculos históricos profundos, fortalecen hoy esos lazos mediante un marco jurídico-fiscal que facilita la inversión transfronteriza y protege los legítimos intereses de los contribuyentes de ambas naciones.

Referencias normativas y bibliográficas

1. Convenio entre el Reino de España y la República Dominicana para evitar la doble imposición, BOE núm. 159, de 2 de julio de 2014.
2. Ibídem, artículo 6: «Rentas de bienes inmuebles»
3. Ibídem, artículo 23: «Eliminación de la doble imposición»
4. Código Tributario de la República Dominicana, Ley 11-92, artículo 269
5. Convenio España-RD, artículo 2: «Impuestos comprendidos»
6. Ibídem, artículo 10: «Dividendos»
7. Ibídem, artículos 6 y 13: «Rentas de bienes inmuebles» y «Ganancias de capital»
8. Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del IRNR, artículo 13
9. Ibídem, artículo 24.6
10. Ibídem, artículo 25
11. Código Tributario dominicano, artículo 269
12. Reglamento 139-98 del ISR dominicano
13. Ley del IRNR, artículo 24.1
14. Ibídem, artículo 25.1
15. Ibídem, artículo 24.6
16. Ibídem, artículo 25.2
17. Ibídem, artículo 29.3
18. Orden HAC/1888/2018 sobre certificados de residencia fiscal
19. Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio
20. Ley 253-12 sobre Fortalecimiento Tributario, República Dominicana
21. Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 60
22. Ley 7/1985 Reguladora de las Bases del Régimen Local, tras STC 59/2017
23. ECIJA Abogados: «Análisis del CDI España-República Dominicana», 2024
24. Convenio España-RD, artículo 10
25. Tratado de Funcionamiento de la UE, artículo 63
26. Sentencia Audiencia Nacional, Sala 3ª, de 28 de julio de 2025, Rec. 636/2021
27. DMS Consulting: «Discriminación fiscal no residentes: evolución jurisprudencial», 2025
28. García-Herrera Blanco, C.: «Fiscalidad internacional de no residentes», Ed. CISS, 2024

Las opiniones expresadas en este análisis son del autor y no constituyen asesoramiento fiscal específico. Se recomienda consulta profesional especializada para casos concretos.

SOBRE EL AUTOR:

Jesús Reolid es abogado, especialista en Derecho Tributario Internacional con más de una década de experiencia profesional en República Dominicana. Además, es Máster en Arbitraje Internacional por la Universidad de la Rioja, y Experto universitario en Socio Política por la Universidad Católica de Valencia.

Actualmente ejerce como presidente del despacho Dómine Abogados & Asesores, firma especializada en asesoramiento legal, tributario, comercial y corporativo, tanto para empresas locales como internacionales. Su práctica profesional se ha centrado especialmente en el asesoramiento derivado de la aplicación del Convenio para evitar la doble imposición entre España y República Dominicana, vigente desde 2014. De igual manera preside la Fundación Dómine, desde donde, entre otros objetivos, se contribuye al desarrollo y promoción de la profesión jurídica y los principios que la guían.

Ha sido profesor de Derecho Tributario en la Universidad Pontificia de Santo Domingo y actualmente desarrolla proyectos innovadores en la intersección entre tecnología jurídica y derechos fundamentales. Su experiencia abarca tanto el sistema fiscal español como el dominicano, posicionándolo como referente en operaciones transfronterizas entre ambas jurisdicciones.

Miembro activo de la comunidad empresarial española en República Dominicana, participa regularmente en las actividades de la Cámara Oficial de Comercio de España en República Dominicana. Su experiencia en fiscalidad internacional y conocimiento profundo de ambos marcos normativos lo convierten en un especialista de referencia para inversores y empresas que operan entre España y el Caribe.

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